مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در فرانسه

آشنایی با مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در فرانسه

بسیاری از خریداران ایرانی وقتی قیمت یک آپارتمان در پاریس را می‌بینند تصور می‌کنند که همان رقم کل هزینه‌ی خرید است

اما واقعیت این است که مالکیت ملک در فرانسه سه لایه‌ی مالی جداگانه دارد که هر خریدار باید پیش از امضای هر سندی آنها را بشناسد

لایه‌ی اول هزینه‌های یک‌باره‌ی خرید است که هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود

لایه‌ی دوم مالیات‌ها و هزینه‌های سالانه‌ی مالکیت است که تا زمانی که ملک را نگه دارید ادامه دارد

و لایه‌ی سوم مالیات‌هایی است که تنها در شرایط خاص مانند فروش یا ثروت بالا فعال می‌شوند

شناخت این سه لایه همان چیزی است که یک خرید آگاهانه را از یک غافلگیری مالی جدا می‌کند

هزینه‌های خرید — رقمی که باید از ابتدا در بودجه باشد

مهم‌ترین هزینه‌ی یک‌باره در فرانسه مجموعه‌ای است که به آن هزینه‌های نوتر یا دفتر اسناد رسمی می‌گویند

این مجموعه برای املاک قدیمی که تقریباً تمام آپارتمان‌های پاریس را شامل می‌شود اکنون بیش از هشت درصد قیمت خرید است

نکته‌ی جالب این است که بخش اصلی این رقم در واقع مالیات انتقال است که به دولت و شهرداری می‌رسد و سهم واقعی دفتر اسناد رسمی تنها حدود یک درصد است

برای املاک نوساز این هزینه‌ها به حدود دو تا سه درصد کاهش می‌یابد اما در عوض مالیات بر ارزش افزوده در قیمت لحاظ شده است

ما در راهنمای فرآیند قانونی خرید ملک در فرانسه توضیح داده‌ایم که این پرداخت‌ها در چه مرحله‌ای و از طریق چه حسابی انجام می‌شود

قاعده‌ی ساده برای خریدار ایرانی این است که همیشه حدود ده درصد بالاتر از قیمت ملک را به عنوان بودجه‌ی واقعی خرید در نظر بگیرد

مالیات‌های سالانه — تکس فونسیه و هزینه‌های ساختمان

پس از خرید دو هزینه‌ی سالانه‌ی اصلی وجود دارد

نخست مالیات املاک یا تکس فونسیه است که هر مالک سالانه به شهرداری می‌پردازد و مبلغ آن بسته به منطقه و متراژ متفاوت است

برای یک آپارتمان متوسط در پاریس این مالیات معمولاً از بسیاری از پایتخت‌های اروپایی پایین‌تر است هرچند در سال‌های اخیر روند افزایشی داشته است

دوم هزینه‌های ساختمان یا شارژ کوپروپریته است که صرف نگهداری بخش‌های مشترک مانند آسانسور و نظافت و سرایدار می‌شود

در ساختمان‌های هوسمانی با سرایدار این هزینه‌ها بالاتر است اما همان سرایدار برای مالکی که در ایران یا امارات زندگی می‌کند در عمل چشم و گوش او در ساختمان است

نکته‌ای که کمتر گفته می‌شود این است که مالیات سکونت برای خانه‌ی اصلی حذف شده اما برای خانه‌ی دوم همچنان برقرار است و در پاریس با ضریب افزایشی برای اقامتگاه‌های دوم محاسبه می‌شود

هزینه‌هایی که مالیات نیستند اما در بودجه جا دارند

در کنار مالیات‌ها چند هزینه‌ی دیگر نیز وجود دارد که خریدار ایرانی باید از ابتدا بشناسد

نخست کمیسیون آژانس املاک است که در فرانسه معمولاً بین چهار تا شش درصد قیمت است و در بیشتر آگهی‌ها داخل قیمت اعلام‌شده گنجانده شده است

دوم هزینه‌ی گزارش‌های فنی الزامی است که فروشنده باید تهیه کند اما خریدار آگاه باید بداند چگونه آنها را بخواند زیرا همین گزارش‌ها ابزار اصلی مذاکره بر سر قیمت هستند

سوم هزینه‌ی انتقال ارز است که برای خریدار ایرانی مقیم خارج اهمیت ویژه دارد

جابه‌جایی مبالغ بزرگ بین ارزها می‌تواند بسته به نرخ روز و کارمزد بانک تفاوتی معادل چند ده هزار یورو ایجاد کند و برنامه‌ریزی زودهنگام برای آن به اندازه‌ی انتخاب خود ملک اهمیت دارد

و در نهایت اگر ملک در ساختمانی با کارهای عمرانی مصوب باشد سهم آن کارها ممکن است به مالک جدید منتقل شود

به همین دلیل بررسی صورت‌جلسات مجمع ساختمان پیش از امضای قرارداد یکی از مهم‌ترین مراحل بررسی است که یک نماینده‌ی خریدار برای شما انجام می‌دهد

مالیات بر ثروت املاک — چه کسی مشمول است

فرانسه مالیاتی به نام مالیات بر ثروت املاک یا ای‌اف‌ای دارد که تنها بر دارایی‌های ملکی اعمال می‌شود

آستانه‌ی این مالیات یک میلیون و سیصد هزار یورو ارزش خالص املاک است و برای غیرمقیم‌ها فقط املاک واقع در فرانسه محاسبه می‌شود

نکته‌ی کلیدی برای خریدار ایرانی این است که بدهی بانکی از ارزش ملک کسر می‌شود

یعنی خریداری که بخشی از ملک را با وام تامین مالی کرده باشد ارزش خالص کمتری دارد و ممکن است اصلاً به آستانه‌ی مالیات نرسد

به همین دلیل بسیاری از خریداران باتجربه حتی در صورت توان پرداخت نقدی ترجیح می‌دهند ساختار خرید خود را با تامین مالی خرید ملک در فرانسه طراحی کنند تا هم نقدینگی آزاد بماند و هم پروفایل مالیاتی بهینه شود

البته هر تصمیم در این سطح باید با مشورت متخصص مالیاتی نهایی شود و این مقاله تنها نقشه‌ی کلی را ترسیم می‌کند

مالیات هنگام فروش — و خبر خوب برای نگهداری بلندمدت

اگر روزی تصمیم به فروش بگیرید مالیات بر عایدی سرمایه بر سود فروش اعمال می‌شود

اما نظام فرانسه برای مالکیت بلندمدت پاداش روشنی دارد

با هر سال نگهداری بخشی از سود از مالیات معاف می‌شود تا جایی که پس از بیست و دو سال مالیات اصلی و پس از سی سال کل مالیات و عوارض اجتماعی به صفر می‌رسد

این ساختار دقیقاً با منطق خریدار ایرانی که ملک پاریس را دارایی نسلی می‌بیند هماهنگ است

برای کسانی که ملک را اجاره می‌دهند نیز رژیم مالیاتی واقعی اجازه می‌دهد هزینه‌ها و استهلاک از درآمد اجاره کسر شود که در عمل بار مالیاتی سال‌های نخست را به شکل محسوسی کاهش می‌دهد

راهنمای ما برای ایرانیان خارج از کشور که قصد خرید ملک در فرانسه دارند نشان می‌دهد که چگونه این ملاحظات از همان ابتدای جستجو باید در انتخاب ملک لحاظ شود

جمع‌بندی — هزینه‌ها را دشمن ندانید

در نگاه اول فهرست مالیات‌های فرانسه طولانی به نظر می‌رسد

اما همین نظام دقیق و شفاف است که بازار فرانسه را به یکی از امن‌ترین بازارهای ملکی جهان تبدیل کرده است

هر یورویی که می‌پردازید در چارچوبی قانونی و قابل پیش‌بینی است و هیچ هزینه‌ی پنهانی در روز انتقال سند ظاهر نمی‌شود

خریدار آگاه کسی نیست که از مالیات فرار می‌کند بلکه کسی است که از ابتدا آن را در محاسبه‌ی خود گنجانده و ساختار خرید را هوشمندانه چیده است

اگر می‌خواهید پیش از خرید تصویر کامل و شفافی از تمام هزینه‌های ملک موردنظرتان داشته باشید تماس با شهره را فراموش نکنید تا محاسبه‌ای دقیق و بی‌طرف برای شما آماده کنیم